大众迷你仓李仲豫：中国迷你仓市场正在起速，但它不是一个暴利行业
2018-05-03T21:40:03+08:00
玩家在玩游戏的时候常常会碰到物品栏不够用的情况：游戏道具扔，不舍得；不扔，空间不够。怎么办？通常玩家的选择是充值然后扩展物品栏和仓库。在现实生活中人们也常常也会遇到这类令人头疼的问题。
在国内，随着人均购买力的增强，人们可以随心所欲地买买买，而空间却没能得到相应的扩展。人们的需求正在变的碎片化，然而以往的传统仓储是针对大宗货物的，并不适用于普通用户。
就这样，迷你仓诞生了。
误打误撞进入迷你仓行业
“迷你仓”也被称为“自助仓储”，最早出现于20世纪60年代的美国，在欧美地区如今已成了一种基本的生活方式。经营者会将一个个大型的仓库改造成若干间小型仓库进行出租，并在其中放置储物柜，主要用于给客户寄存各种家具杂物、换季衣物、闲置书籍、文档设备等。这种迷你仓的经营模式与传统仓储不同，靠近市中心，存储时间依据用户的需要而定，更为方便快捷。
1997年香港也出现了迷你仓业务，随着时间的推移，这种模式也于2010年左右进入中国市场。如今，随着内地一线城市人口增加，房价高涨，居住空间日益狭窄，此类需求正慢慢凸显，市场也越来越火爆。据益普索2016年发布的市场调研显示，2014-2016年间，迷你仓在中国大陆市场发展增幅超过60%；迷你仓品牌数量达到39个，迷你仓储设施总计162个。
总部位于深圳的大众迷你仓涉足迷你仓业务却属于误打误撞。据大众迷你仓副总经理郑景森介绍，当初公司的两位股东在蛇口工业区有两个自有物业，是比较破旧的厂房，对外出租的情况并不理想。当时看到香港有一家叫储存易的公司在做迷你仓业务，在香港地区拥有了60多家门店，觉得可以尝试一下。
“后来我们就用了600平方米的面积做了第一次尝试，因为这是我们公司股东的自有物业厂房，一开始在成本上我们完全不用考虑，所以说经营起来没有压力。”
本来是“无心插柳”之举，没想到第一个迷你仓刚刚装修完还没有做任何推广，就有客户看到仓库的招牌找了过来。后来随着网络推广的展开，大众迷你仓的业务辐射了整个深圳市区，连罗湖也有用户也跑到蛇口租用迷你仓，这让大众迷你仓董事长李仲豫认识到自助仓储在国内市场具有良好前景。
事实上在迷你仓的发源地美国，迷你仓已经成为生活中一项重要的基础设施。据了解，美国迷你仓设施总量达2.44亿平方米，门店多达54009个。其中租用了自存仓的美国家庭数量百分比为9.5%，60%的自存仓空间由家庭用户使用。
和国外情况不同的是，迷你仓在国内尚处于发展的初级阶段，还有很大的增长空间：美国绝大多数用户是因为搬家等流动性原因而产生的存放物品的需求，国内则是由于北上广深等城市节节攀升的房价和稀缺的城市空间资源，使得用户不得不另找地方存储物品、释放空间。随着快速城镇化带来的居住空间的狭小、强劲的就业增长及其它生活迁徙，以及不断增长的写字楼市场，这种需求将会进一步释放。
出租率还有很大提升空间
据大众迷你仓董事长李仲豫介绍，每个迷你仓覆盖约3公里的范围，客户主要有两类：一类是公司，主要存放货物、文件等；另一类是家庭和个人，主要存放家具、衣服等，公司根据用户需求的不同提供了从0.1m³~10 m³不同大小的迷你仓，价格也从最低的68元一个月到七八百块钱一个月不等，用户可以根据自己的需要自行选择。
尽管用户有需求，但是很多消费者还不了解这种新型仓储模式，空间租赁习惯也没有养成。对于普通城市居民来说，迷你仓只是满足了他们在搬家、装修、房屋置换等重大事件发生时对储物空间的偶发性需求。也即是说，尽管存在市场需求，但要彻底打开还需花费一定时间和资本投入。
李仲豫指出迷你仓行业不是一个暴力性的行业， “我们整体出租率超过50%，而从国外的数据来看，一个成熟的门店应该维持在百分之八十至九十之间。”但是李仲豫表示，迷你仓胜在现金流稳定。“在美国的经济箫条的时候，它的业绩是唯一一个逆势上涨的行业，也是唯一一个逆势上涨的股票，这点其实也是受很多投资者所追捧的，现金流非常稳定。”
大众迷你仓董事长李仲豫
事实上，在投资回报率上迷你仓也并不低。仲量联行数据显示，在东京，办公楼、商铺和物流地产的投资回报率分别是3.5%、4%和5%，数据中心、学生公寓、养老中心收益率均在6%左右，而迷你仓可高达6.5%;在悉尼，传统投资物业收益率一般在6%以下，物流地产稍高，在6.8%左右，而另类资产收益率在7-8%之间，迷你仓收益率可达8%以上。
大众迷你仓管理中心副总经理刘军表示，虽然大众迷你仓目前处于亏损期，但是现金流是正的，“要想盈利是比较容易的，只要减慢或停止扩张的速度，很快就可以实现盈利。”
目前较大制约大众迷你仓或者说整个迷你仓行业发展的是法律法规的问题。由于迷你仓行业是新兴行业，国家的法律法规的制定相对滞后。根据现在的消防及安监条例，人多的地方就没办法布局，比如写字楼、商场等场所。“而这些则是需求最旺盛的区域，相信随着行业关注度的提高，国家会逐步完善现有的消防安监条例，到那时，迷你仓行业会得到飞跃式的发展。” 刘军描述道。
以技术赢优势
尽管受限于用户的认知程度以及法律法规滞后的制约，迷你仓还处于行业发展的早期，但是多家强有力的竞争对手已经开始抢滩布局，如香港储存易联手中航工业布局上海业务，万科也基于自身在物业方面的优势在社区内推出“万物仓”，甚至在武汉、合肥、成都等二线城市也开始出现区域性的个人仓储企业。而据市场调查统计，虽然当前个人仓储服务市场年复合增长率为70%，但17年整体市场规模仅为2亿到3亿之间。因此在有限的市场中，抢占越多的点位就意味着越多的用户、越多的市场份额。
但是随着门店数量的不断增多，迷你仓CTO胡力元发现在管理中遇到的问题也越来越多，以报表为例，给管理层做报表要先从系统里导出Excel，制作PPT，然后开会汇报，过程非常繁琐，然而并没有现成的模板和榜样可供大众迷你仓学习。不过最后真正让胡力元下定决心自己摸索打造属于自己的IT系统则源自于大众迷你仓在上海拓展市场的经历。
2016年大众迷你仓进驻上海，相比在深圳的一家独大，上海市场更加成熟、玩家更多。然而胡力元发现，进驻上海半年之后大众迷你仓的业务开展一直很顺利，并未遭遇本地竞争对手像样的狙击，这既让胡力元欣喜不已，也让他十分忧心。
胡力元表示，这固然是因为迷你仓市场的开拓还处于早期，企业之间尚未进入正面交锋的阶段，不过也从侧面反映出竞争对手反应迟钝。“市场永远是最好的检测标准，我需要第一时间知道迷你仓租赁情况是好是坏，每天、每周、每月我都要知道，这样我就能够知道我的同行的竞争对我有没有造成冲击、有多大的冲击。” 胡力元说到。
大众迷你仓CTO胡力元
因此胡力元决定推进大众迷你仓的信息化，认为实施信息化不仅有利于管理，同时也是与竞争对手拉开差距的最好方法，但是这个过程并不顺利：一方面因为迷你仓在国内是一个新兴的行业，用户消费行为习惯及财务结算和欧美有很大的差异，照搬欧美的方案并不合适；另一方面，虽然很多人把迷你仓和传统仓储行业归为一类，但是两种业态存在很大差异，传统仓储行业的IT系统解决方案也不适用于迷你仓。
“我们基于金蝶K/3 Cloud建设了ERP系统，这个过程我们花了三年左右的时间。而通过云之家与K/3 Cloud的连接，将各种关键业务运营数据集成到云之家报表秀秀，这个过程只用了三个月。” 胡力元说到。通过云之家APP与迷你仓ERP的连接，将各种关键业务运营数据集成到云之家报表秀秀，在手机端就能够以丰富、灵活、良好的体验呈现给管理层。对于管理层而言，可以及时查看、穿透、讨论，实现轻松随时随地掌控公司业务运营状况。而据金蝶云之家产品经理介绍，经过一段时间的优化迭代，目前云之家连接ERP的时间已经缩短到8分钟，即可实现报表自动生成，通过移动端随时查看，并且做到智能分析，预警提醒，业务变化轻松掌握。
李仲豫表示，在使用了云之家后，实现了数据报表全时自动推送到移动端，无论是在人力的节省、时间的及时性、数据的准确性，还是在展现形式的便利性上，都迈进了一大步，为企业及时准确把握瞬息万变的市场情况提供了一个利器。
